ভারতের Transfer of Property Act, 1882 এবং Registration Act, 1908 অনুযায়ী, ১০০ টাকার বেশি মূল্যের যে কোনও অস্থাবর সম্পত্তি বিক্রির ক্ষেত্রে নিবন্ধিত সেল ডিড বাধ্যতামূলক। তবে আইন বিশেষজ্ঞদের মতে, কোনও সম্পত্তির প্রকৃত মালিকানা প্রমাণ করতে টাইটেল (Title), পুরনো নথি এবং অন্যান্য আইনি রেকর্ডও খতিয়ে দেখা জরুরি। বাড়ি কেনা অধিকাংশ মানুষের জীবনের অন্যতম বড় আর্থিক সিদ্ধান্ত। তাই বাড়ি, ফ্ল্যাট, প্লট বা বাণিজ্যিক সম্পত্তি কেনার আগে এই বিষয়গুলি ভালভাবে জেনে নেওয়া জরুরি, যাতে ভবিষ্যতে আইনি জটিলতায় পড়তে না হয়।
প্রপার্টির রেজিস্ট্রেশন হওয়ার অর্থ কী?
ভারতীয় আইন অনুযায়ী, ১০০ টাকার বেশি মূল্যের যে কোনও অস্থাবর সম্পত্তি কেনাবেচার জন্য রেজিস্টার্ড সেল ডিড বাধ্যতামূলক। রেজিস্ট্রেশনের পর সম্পত্তি কেনাবেচার তথ্য সরকারি রেকর্ডে নথিভুক্ত হয় এবং এটি প্রমাণ করে যে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর হয়েছে। তবে শুধু রেজিস্ট্রি হলেই প্রমাণ হয় না যে সম্পত্তিটি কোনও আইনি বিতর্কমুক্ত। তাই রেজিস্ট্রির পাশাপাশি সম্পত্তির টাইটেল এবং অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ নথিও অবশ্যই যাচাই করা উচিত।
আপনি যদি কোনও সম্পত্তি কিনতে চান, তাহলে মনে রাখবেন শুধু রেজিস্ট্রি থাকাই যথেষ্ট নয়। যদি সম্পত্তির আগের মালিকানা, নথি বা টাইটেলে কোনও সমস্যা থাকে, তাহলে ভবিষ্যতে আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে। তাই বাড়ি কেনার আগে টাইটেল, পুরনো রেকর্ড এবং সমস্ত প্রয়োজনীয় নথি ভালভাবে পরীক্ষা করা অত্যন্ত জরুরি।
প্রপার্টি টাইটেল কী?
প্রপার্টি টাইটেল বলতে সম্পত্তির আইনগত মালিকানা বোঝায়। অর্থাৎ, কোনও সম্পত্তির উপর ক্রেতার বৈধ আইনি অধিকার রয়েছে কি না, সেটিই টাইটেল নির্ধারণ করে।
এটি একটি মাত্র নথির মাধ্যমে প্রমাণিত হয় না। বরং একাধিক গুরুত্বপূর্ণ নথি ও রেকর্ড মিলিয়ে সম্পত্তির টাইটেল নির্ধারিত হয়।
যদি কোনও সম্পত্তির টাইটেল পরিষ্কার হয়, তার অর্থ—
বিক্রেতাই সম্পত্তির বৈধ মালিক।
মালিকানা সঠিকভাবে এক মালিক থেকে অন্য মালিকের কাছে হস্তান্তর হয়েছে।
সম্পত্তির উপর কোনও বড় আইনি মামলা বা গোপন দাবি নেই।
এতে কি মালিকানা প্রমাণ হয়? বাড়ি কেনার পরে ক্রেতার মিউটেশন করিয়ে নেওয়া উচিত। এর ফলে পুরসভা বা রাজস্ব দফতরের নথিতে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত হয় এবং সম্পত্তি কর-সহ অন্যান্য সরকারি রেকর্ড আপডেট হয়। তবে একটি বিষয় মনে রাখা জরুরি—মিউটেশন কখনও মালিকানার প্রমাণ নয়। এটি শুধুমাত্র প্রশাসনিক রেকর্ড হালনাগাদের একটি প্রক্রিয়া। আইনগত মালিকানা নির্ধারিত হয় রেজিস্টার্ড সেল ডিড-এর মতো বৈধ নথির মাধ্যমে।
সম্পত্তি কর জমা দিতে,
বিদ্যুৎ ও জল সংযোগ নিজের নামে করতে,
হোম লোন নিতে,
অথবা সম্পত্তি পুনরায় বিক্রি করতে সমস্যার মুখে পড়তে হতে পারে।
বাড়ি কেনার আগে পুরো টাইটেল চেইন কেন পরীক্ষা করা জরুরি?
মালিকানা সঠিকভাবে এক মালিক থেকে অন্য মালিকের কাছে হস্তান্তর হয়েছে কি না।
কোনও গুরুত্বপূর্ণ নথি অনুপস্থিত কি না।
সম্পত্তির বিরুদ্ধে কোনও আইনি মামলা বা বিরোধ চলছে কি না। এভাবে আগে থেকেই যাচাই করলে ভবিষ্যতের আইনি ঝুঁকি অনেকটাই এড়ানো যায়।
এছাড়া, কোনও বাড়িতে বহু বছর ধরে বসবাস করলেই সেই বাড়ির আইনগত মালিক হওয়া যায় না। মালিকানা তখনই স্বীকৃত হয়, যখন আপনার কাছে বৈধ আইনি নথি ও সঠিক রেকর্ড থাকে।
বাড়ি কেনার আগে কী কী অবশ্যই যাচাই করবেন?
বিক্রেতার আইনগত মালিকানা এবং সম্পত্তির সম্পূর্ণ টাইটেল হিস্ট্রি পরীক্ষা করুন।
এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেট সংগ্রহ করুন এবং দেখুন সম্পত্তির উপর কোনও ঋণ বা আইনি বাধা রয়েছে কি না।
বিল্ডিংয়ের সমস্ত প্রয়োজনীয় অনুমোদন, Occupation Certificate (OC) এবং Completion Certificate (CC) যাচাই করুন।
রেজিস্ট্রির পর অবশ্যই মিউটেশন করিয়ে নিন।
বিদ্যুৎ, জল ও অন্যান্য পরিষেবার সংযোগ নিজের নামে স্থানান্তর করুন।
বাড়ি কেনার আগে সমস্ত আইনি নথি ভালভাবে পরীক্ষা করলে—
মালিকানা সংক্রান্ত বিরোধ,
প্রতারণার ঝুঁকি,
উত্তরাধিকার সংক্রান্ত বিবাদ,
হোম লোন পেতে সমস্যা,
এবং ভবিষ্যতে সম্পত্তি বিক্রির সময় জটিলতা
এসব থেকে অনেকটাই সুরক্ষা পাওয়া যায়।
বিশেষ করে বড় অঙ্কের বিনিয়োগ বা পুনরায় বিক্রির উদ্দেশ্যে কোনও সম্পত্তি কেনার আগে একজন আইন বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নেওয়া অত্যন্ত বুদ্ধিমানের কাজ।